Стоит ли строить дома на продажу. Постройка домов — хорошая идея для бизнеса
Строительство частного дома является весьма ответственным и дорогостоящим мероприятием. У многих людей сегодня возникает вопрос: “Стоит ли начинать строительство жилья или подождать до лучших времён?” Тем более, во времена экономической нестабильности, когда под вопросом находится не только уровень ваших доходов в ближайшем будущем, но и само наличие доходов. Как известно, в первую очередь кризис наносит удар по финансовому и строительному секторам экономики. Так что, ответ на вопрос вроде бы очевиден: затевать такое долговременное и дорогое мероприятие как строительство в кризис не стоит. Однако, не зря в китайском языке иероглиф “кризис” имеет также значение “возможность”. Так что, не следует упускать шанс – следует на полную использовать все возможности, предоставляемые кризисными временами.
Плюсы строительства в кризис
Главным плюсом в данном случае является снижение цен на земельные участки. Даже в подмосковном регионе, с его стабильно высоким спросом на землю, стоимость участков с конца 2014 по начало 2016 года упала на 10 – 15% (за вычетом инфляции). Однако, приобретение участка под частное строительство может быть выгодным лишь в случае использования личных накоплений в виде вложения капитала. Если же вы решитесь взять кредит в банке для покупки дешёвого участка, то повышенные процентные ставки могут “съесть” всю выгоду в цене, и даже сделать покупку более дорогой, чем до кризиса.
Другой плюс – это снижение стоимости услуг строительных компаний. В результате экономических проблем и снижения уровня доходов большинства населения спрос на строительные услуги значительно упал. Эта проблема коснулась и больших строительных корпораций, занимающихся возведением жилых комплексов, и небольших фирм, строящих частные дома по индивидуальным заказам. Как следствие, без работы оказалось большое количество специалистов в области строительства – от инженеров до простых рабочих. Из-за этого резко возросла конкуренция на строительном рынке – строительные фирмы, борясь за клиентов, идут на значительное снижение стоимости своих услуг.
Цены на строительные материалы иностранного производства, в связи со снижением курса отечественной валюты, значительно возросли, но по той же причине цена на отечественные материалы – кирпичи, доски, пиломатериал – несколько снизились (если сравнивать цены с учётом инфляции).
Как подобрать хорошего подрядчика?
Одним из условий выгодного строительства является правильный выбор застройщика и проектировщика. В кризисные времена многие строительные организации значительно снижают расценки на свои услуги. Но при этом, как показывают факты, зачастую снижается и качество строительства. Фирмы стремятся сэкономить на цене материале, на его качестве, приобретя наиболее дешёвый. Также возможно несоблюдение строительных технологий с целью удешевления работ – вполне понятно, что такое удешевление пойдёт на пользу только недобросовестному подрядчику. Заказчику же подобное “удешевление” может обернуться лишь дополнительными расходами на доделку и переделку некачественно выполненной работы. Именно в этом случае и становится актуальной пословица: “Скупой платит дважды”.
Впрочем, на такое идут в основном фирмы, которые не особо заботятся о своей репутации. Серьёзные же строительные организации даже в условиях кризиса не идут на такой явный обман (других слов тут не подобрать) заказчика, доверившего им постройку дома. Если вам не повезёт и вы выберете такую фирму, то о всей выгоде строительства в кризис можно забыть. Чтобы не ошибиться, и не попасть на крючок подобных аферистов, необходимо отнестись к выбору подрядчика с полной серьёзностью.
Рекомендации . Прежде всего нужно опросить знакомых, родственников которые в своё время обращались к услугам тех или иных строительных организаций, узнать их мнение, выслушать советы и рекомендации. Если у вас нет таких знакомых, можно ознакомиться с отзывами на соответствующих форумах, пообщаться с клиентами той или иной фирмы.
Ознакомиться с сайтом организации, узнать о расценках, акциях, дополнительных услугах.
Лично посетить офис фирмы – это позволит вам составить более точное мнение о конкретной фирме. Исключительно в личном общении с менеджерами, инженерами, прорабами вы сможете составить наиболее достоверное мнение об организации – насколько она надёжна и серьёзна. Тут вы сможете ознакомиться с резюме фирмы, отзывами известных заказчиков. Там же вы можете получить адреса уже сданных в эксплуатацию объектов и контактные номера клиентов, у которых вы сможете лично осведомиться об их мнении о специалистах данной фирмы.
Среди подобных фирм, дорожащих своей репутацией и понимающих, что кризис рано или поздно пройдёт, а работать нужно и дальше, и наша компания .
- Мы рады предложить своим клиентам – от до завершающих работ по отделке помещений.
- Стоимость работ чётко фиксирована в договоре. Заключив контракт с нашей фирмой вы можете не беспокоиться об изменении цен на стройматериалы и услуги рабочих, таким образом обезопасив себя от всяких сюрпризов, которые может преподнести вам экономический кризис.
- Наша организация предоставляет пятилетнюю гарантию на все произведённые работы – от заливки фундамента до внутренней отделки.
Лишь правильный выбор подрядчика может помочь вам в полной мере использовать те возможности, что предоставляет вам экономический кризис. Выбрав нашу фирму вы сможете с максимальным эффектом вложить свои средства в строительство частного загородного дома.
Добрый день. Меня зовут Кириченко Егор, я из Краснодарского края. Последние десять лет занимаюсь строительством домов на продажу. Начинал работать один, и каждый раз находил новую бригаду для строительства. На данный момент организовал компанию (ООО), есть постоянный штат сотрудников, свои дизайнеры и строители. Такой подход позволяет быстро строить дома и сдавать готовое здание «под ключ» заказчику.
Параметры бизнеса:
- первоначальные затраты – от 300 тысяч рублей;
- число работников – 20 человек;
- несколько офисов по области;
- ежемесячный доход (зависит от объема заказов) – от двух миллионов рублей.
Как организовать бизнес на строительстве домов на продажу?
Строительство домов – один из самых перспективных и прибыльных видов бизнеса. Это не требует доказательств – достаточно оценить спрос на жилье в больших городах и за их пределами. При этом в качестве покупателей выступают, как жители РФ, так и иностранные граждане.
Чтобы быстро поставить на ноги бизнес и получать прибыль, действуйте в следующем порядке:
1. Разработайте единую концепцию, которая будет соблюдаться в дальнейшем. Здесь есть несколько важных моментов – учитывайте важность всех коммуникаций, наличие интернета и телефонной связи.
Площадь хорошего участка – до 15 соток, обязателен подъезд, наличие пруда (речки, озера), а также леса поблизости. Участие клиента в разработке проекта очень желательно – он может вносить поправки в вопросы отделки, планирования сооружений, формы дома и так далее.
2. Определитесь, как вы будете работать – самостоятельно или с помощью инвестора. Учтите, что покупка земельного участка, закупка стройматериалов и оплата труда работников требует существенных затрат.
Хороший вариант – открыть строительную компанию и вести строительство уже после получения аванса от заказчика. В этом случае можно быстро решить финансовые проблемы и ускорить процесс постройки. С другой стороны возрастают риски, ведь вы несете финансовые обязательства перед клиентом.
3. Выбирайте район для застройки. Частично мы уже упомянули ряд критериев, но это еще не все.
Особое внимание уделяйте инфраструктуре вокруг объекта, близости к городу, наличию транспорта, экологической составляющей (нет ли рядом вредного производства), возможности строительства дополнительных объектов и так далее.
4. Определитесь с видом постройки.
Здесь есть несколько вариантов. Наиболее популярный – коттедж.
О таком доме мечтают многие люди, которые хотят выбраться из городского «улья».
Как правило, коттедж имеет два этажа и предназначен для проживания одной семьи. Рядом с домом обязательно есть участок размером от пяти соток.
Таун-хаусы – это смесь коттеджа и обычной квартиры. Их особенность – небольшая этажность (1-2 этажа) и отдельный вход в каждую квартиру. Строить таун-хаусы можно не только за городом, но и в черте мегаполиса.
Лучший материал для строительства – красный кирпич, но можно использоваться газобетон или дерево. По мнению экспертов уже через несколько лет такие здания полностью вытеснят коттеджи. Их преимущество – удобство и более низкая цена.
5. Покупайте участок – один из самых важных этапов, который потребует определенных согласований и, конечно, затрат. После выбора участка проводится целый комплекс мероприятий.
Для начала разрабатываются эскизы и генеральный план строительства. В этой работе учитывается все, начиная от типа фундамента и заканчивая обустройством территории вокруг. Обязательно производится топографическая съемка.
Далее – самый трудоемкий этап. Вам необходимо утвердить план строительства, согласовать спорные моменты и получить разрешение на строительство дома. Как только все вопросы решены, можно приступать к строительству.
Общие затраты на этом этапе могут составлять от 300 000 рублей.
6. Наймите квалифицированных строителей с хорошим опытом работы. Для возведения дома понадобятся специалисты по укладке фундамента, облицовке, строительству крыши, монтажу отопления и канализации.
Обязательно нужен электрик, который сделает проводку с учетом все требований ПТЭ и ПУЭ. На начальном этапе наемной бригады будет достаточно, но в дальнейшем лучше иметь под рукой свой персонал.
Оплата труда может производиться по факту сдачи объекта, ежедневно или еженедельно (по договоренности). Средняя зарплата опытного строителя – 1000-1500 рублей в день.
Общие затраты на выплату заработной платы – от 150 тысяч рублей в месяц.
7. Произведите расчет затрат (о них мы уже упоминали выше) таких как покупка земли, стройматериалов, оплата проектной документации и так далее.
Как правило, на строительство одного «квадрата» жилья тратиться около 30-40 тысяч рублей. Построив дом с себестоимостью в 3 миллиона рублей, и продав его за 5 миллионов рублей, можно получить 2 миллиона чистой прибыли.
Какой материал лучше использовать в бизнесе по строительству домов на продажу?
Часто мне задают вопрос, из чего лучше строить дома. Здесь есть несколько вариантов. На первом месте находится кирпич. Его преимущества – надежность, дешевизна и достойный внешний вид.
При желании построенный дом всегда можно отделать по своему вкусу. Более того, коттедж из кирпича простоит намного дольше и гарантированно защитит от природных катаклизмов.
Главное – не экономить на толщине стен, которая должна быть как минимум «полторы длины кирпича». По статистике почти 50% домов построены с применением этого материала.
На втором месте по популярности – дерево. Сегодня все более популярен клееный (профилированный) брус или оцилиндрованные бревна. Преимущество таких домов – абсолютная природность материала.
Дом буквально «дышит», он наполнен ароматом натурального дерева. Главный минус зданий – их «слабость» к огню. Но, несмотря на это, деревянные коттеджи строятся все чаще. Можно отдать предпочтение комбинированному варианту, когда используется два вида материала – кирпич и дерево.
Третий вариант – строительство зданий из сэндвич-панелей. Пока такие дома строятся очень редко. Их преимущества – отличная теплоизоляция, внутри зданий всегда сухо (даже без отопления).
С годами стены почти не усаживаются, что для многих является основным преимуществом. Кроме этого, дома из сэндвич-панелей быстро возводятся. Минус – низкий срок службы (около 40-45 лет).
При этом вне зависимости от выбранного материала, можно произвести любой вид отделки – кирпичом, натуральным камнем, лепниной и так далее.
Возможностей украшения много – остается лишь согласовать планы с заказчиком и реализовать их на практике.
О самых последних новостях и трендах бизнеса с франшизой можно прочитать
Как выглядит бизнес-план строительства деревянных домов в отношении затрат и рентабельности?
На фоне популярности деревянных домов можно смело пробовать себя в этой отрасли. Тем более что здесь доступно несколько направлений.
Так, можно строить каркасные дома из дерева, коттеджи из оцилиндрованного бревна, бревенчатые конструкции (ручная сборка), и здания из профилированного клееного бруса.
Наиболее бюджетный вариант – деревянные каркасные здания. Они теплые, но по экологичности и комфорту, конечно, уступают своим «старшим братьям». Дома из оцилиндрованного бревна стоят дороже на 10-15%, но зато они считаются наиболее престижными. В Европе такие коттеджи наиболее популярны.
Как открыть строительную компанию
Постройки из бруса имеют небольшую цену и просты в возведении. Основной минус – сложности в утеплении. Такой дом продувается намного сильнее, чем здание из бревна. Для снижения потерь тепла приходится продумывать дополнительную теплоизоляцию дома.
Средняя цена возведения деревянного коттеджа из клееного бруса – от 25 тысяч рублей (метр кубический), дом из профилированного бруса обойдется в два раза дешевле – около 10-15 тысяч рублей за «куб».
Наиболее бюджетный вариант – дом из оцилиндрованного бревна. Его стоимость – от 6-8 тысяч рублей за «куб».
Общие затраты на покупку всего оборудования, оформление лицензии, строительство, закупку инструмента – от 500 тысяч рублей. Рентабельность бизнеса – около 40%.
Таблица №1. Потенциал услуг строительства домов в России
Чем хорош бизнес по строительству каркасных домов?
Каркасное строительство всегда считалось одним из лучших вариантов. Во-первых, такие конструкции очень экономичны. Для возведения дома потребуется в два раза меньше затрат, если сравнивать со стандартным зданием из кирпича.
Во-вторых, каркасные дома возводятся намного быстрее. Чтобы отстроить здание от фундамента до сдачи новому владельцу, нужно не больше 2-3 месяцев. При этом можно сэкономить на людях и технике.
В-третьих, такие здания отличаются особой прочностью, поэтому даже самые плохие погодные условия не повредят надежную конструкцию.
Что касается остальных действий, то они неизменны – поиск земли, оформление документов и лицензий, создание плана, анализ конкурентов, наем персонала, реклама и так далее.
Для организации такого бизнеса нужно вложить от 600 тысяч рублей. Стоимость одного «куба» такого дома обходится в сумму около 7-8 тысяч рублей. В течение года можно успевать строить до 8-10 штук.
Средний доход с одного дома – около 300-400 тысяч рублей. Окупаемость – 2-3 месяца.
Таблица №2. Прирост участников рынка строительства домов в России
Насколько выгодная бизнес-идея строительства домов?
Я уже упоминал, что строительство коттеджей (таун-хаусов) – один из наиболее прибыльных видов бизнеса. При правильной организации строительных работ и успешной продаже постройки, можно уже через 2-3 дома окупить свои затраты и начать получать чистую прибыль.
Главное – самому понимать в строительной сфере или иметь под рукой хороших специалистов.
Строительство малоэтажных домов на продажу еще несколько лет назад было довольно доходным бизнесом с невысокими рисками и достаточно хорошей рентабельностью. Коттеджные поселки вокруг крупных городов и областных центров возникали один за другим. Небольшие строительные компании не оставались внакладе, ведь разница между ценой за 1 квадратный метр готового жилья и тем, что было вложено в возведение зданий (маржа), была довольно высокой, а «вход» в бизнес требовал не так много ресурсов.
Сейчас ситуация переменилась. Можно с сожалением констатировать, что строительство малоэтажных домов на продажу – не очень подходящее направление работы для входа в коммерцию. Даже в том случае, если у предпринимателя есть хороший стартовый капитал, – начать строить будет сложно.
Аукционы для большой коммерции
Каждый дом начинается с земельного надела, на котором он будет построен. И именно на этом этапе начинающих бизнесменов, которые уже напридумывали в уме планы о возведенных ими коттеджных поселках, ждет первое разочарование.
Свободные земли для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) почти всегда представляют собой муниципальный актив (принадлежащий мэрии или администрации региона), который власти стараются продать или отдать в аренду на максимально выгодных для себя условиях. Как это происходит:
- Градостроительный план, который есть в каждом крупном населенном пункте, резервирует участки под подобную застройку заранее. Как правило, документ обновляется один раз в пять лет.
- На право застройки участка объявляется аукцион или тендер. Что могут «захотеть» власти? Всегда – внушительной суммы денег. Даже в провинции эта сумма порой превышает 100 млн рублей за два-три десятка гектаров. И участок в большей части случаев не отойдет вам в собственность. Только аренда.
Денежные средства это далеко не все, чего могут возжелать чиновники из управления по имуществу администрации города, края или области. Практика последних лет показывает, что в договоре прописывается возведение «всей необходимой инфраструктуры». Это, внимание: детские сады на определенное количество мест, поликлиника или ФАП, внутриквартальные дороги, инженерные коммуникации – электричество, вода, канализация, газ, если это предусмотрено планом застройки. Даже один проект освоения подобной территории стоит огромных денег.
Логика властей ясна. Обеспечение инфраструктурой новых районов – это обязанность муниципалитетов, но у последних денег нет. Вот они и ищут внебюджетные источники финансирования. Неисполнение этих условий договора грозит потерей права аренды даже в том случае, если на участках уже стоят дома в высокой степени готовности.
Еще одно распространенное условие тендеров на застройку новых территорий – это требования к самой компании-застройщику. Это может быть деловая репутация (уже имеющийся опыт в реализации таких проектов), величина уставного капитала, наличие аттестованных специалистов и еще миллион условий. Вы можете сами найти объявление о проведении подобного аукциона на федеральном сайте госзакупок или его региональном аналоге. Уверяем, вам многое станет понятно.
Итак, несмотря на то что Минстрой утверждает, что малоэтажное строительство подходит для малого и среднего бизнеса, практика демонстрирует обратное. Создание комплексов – это крупный бизнес с большими доходами, и путь начинающим туда пока заказан.
Но унывать не стоит. Можно попробовать другую, менее масштабную бизнес-модель.
Частный сектор, ветхие дома
Самый реальный путь, который позволит обкатать свой опыт в строительной сфере и наработать средства для реализации крупных проектов, – покупка ветхих домов в частном секторе вашего города, снос этого жилья и возведение на его месте новых современных домов.
Нельзя сказать, что это легкий путь – на этом поприще можно столкнуться с многочисленными сложностями. Они ждут на этапе покупки участка с ветхим домом, разработки проекта и утверждения в администрации, подключения к инженерным сетям. Будьте готовы к тому, что понадобится квалифицированный юрист, который возьмет на себя эту бюрократическую часть. Важно отметить, что от покупки ветхого дома до начала строительства нового малоэтажного жилья пройдет достаточно много времени – от нескольких месяцев до года и более. Это значит, что деньги будут вкладываться, а взамен ничего. Нужен солидный финансовый резерв.
Сам процесс строительства описывать не будем, как и подсчитывать величину вложений. Стоимость и технология возведения кирпичного и каркасного дома различаются кардинально. Но эти вложения вам тоже придется заложить в смету.
После завершения работ нужно узаконить «плод» ваших усилий в контролирующих органах. Этой темы не будем касаться вообще, так как она очень обширна и достойна целой серии статей. Делегируйте решение этих вопросов вашему специалисту, о найме которого уже упоминалось.
Только после того как все документы готовы, можно приступать к продаже, и здесь все зависит от рынка. За время строительства цены на недвижимость такого рода могут возрасти или, напротив, несколько упасть. Покупательская способность (а значит, и активность) клиента – вырасти или, наоборот, снизиться. Это риск, и к нему нужно быть готовым.
Но можем немного успокоить: по утверждению экспертов, с момента законодательного утверждения частной собственности в России в постсоветский период недвижимость являлась и является одним из самых надежных средств вложения капитала и практически не обваливалась в цене. Поэтому актив будет продан обязательно, раньше или позже.
Плюсы и минусы
Резюмируем минусы строительства домов на продажу как основного вида бизнеса:
- Большой объем начальных вложений и инвестиций на ведение работ.
- Долгая окупаемость проекта – 2-3 года.
- Сложная процедура получения разрешения на строительство и введения в строй объекта.
- Риски, связанные с состоянием рынка недвижимости и покупательской способностью клиентов.
Ключевые плюсы строительства домов на продажу:
- Возможность наработать опыт и деловую репутацию и попробовать силы в крупных проектах по застройке территории в будущем.
- Получение надежного и ликвидного актива.
- Низкие риски потери вложенных средств (при условии, что строительство велось с соблюдением всех норм законодательства).
Вход с другой стороны
Если все-таки жажда бизнеса, а конкретно – потребность строить дома, двигает вас вперед, начните с простого. Сложности и подводные камни нужны для того, чтобы их преодолевать, иначе вы не предприниматель. Строительная организация, которая не продает, а строит дома для конкретных клиентов по их проектам на их участках, рискует куда меньше. Не нужно вкладываться в землю или ветхое жилье, взаимодействовать с чиновниками, сдавать дом после завершения строительства. Это головная боль самого клиента.
Качественно выполненная работа создаст репутацию и, что немаловажно, даст капитал для перехода на новый уровень. Кроме этого, компания «нарастит мышцы» в виде необходимых производственных средств (оборудование, инструменты и спецтехника), команды специалистов – от технологов и прорабов до надежных и профессиональных бригад рабочих. На данном этапе можно будет обзавестись связями в администрациях, архитектурных управлениях и контролирующих органах, которые позволят с большей эффективностью решать многие вопросы, связанные со строительством. А это дорогого стоит.
На взгляд экспертов, такой вход в бизнес приемлем для начинающих предпринимателей, желающих влиться в строительную отрасль и со временем стать крупными игроками. И мы с ними полностью солидарны.
Помните, что путь к большой цели состоит из множества небольших шагов. Дерзайте. Как знать, может, учрежденная сегодня небольшая строительная компания уже через несколько лет станет крупным игроком индустрии и будет строить не только коттеджные поселки в пригороде, но и жилые многоэтажные кварталы в региональных центрах.
Сегодня в Подмосковье дома на продажу возводят сотни, если не тысячи частных застройщиков.
Достоверной статистики по «индивидуалам» не существует, но есть основания считать, что объемы этого рынка велики. «По объему рынок коттеджей от частных застройщиков сопоставим с рынком коттеджных поселков», - считает директор департамента загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Жанна Щербакова. Если это так, то суммарно годовой оборот этого сегмента рынка можно оценить в миллиарды долларов.
Явление масштабно, однако о частных застройщиках ничего не известно.
В отличие от застройщиков коттеджных поселков «индивидуалы» гораздо мельче как игроки.
Они не стремятся к созданию брендов, не имеют пиар- и рекламных бюджетов. Более того, они избегают всякой публичности. Из десятка найденных нами частных застройщиков только треть пошла на контакт, и лишь один из них не скрывал своей фамилии.
При этом «индивидуалы» представляют собой весьма серьезную силу. Пару лет назад одна крупная девелоперская структура не стала покупать хороший земельный участок к северу от Москвы под строительство поселка. «Там работает господин N, у которого связи с администрацией, лучшие земли, много начатых проектов, - пояснили в компании. - Мы с ним конкурировать не будем».
«Я знаю частных застройщиков с отличной репутацией в узких кругах, которые возводят по 20–25 домов в год, - говорит Жанна Щербакова. - В отдельных сегментах доля “индивидуалов” велика. К примеру, на Рублевке нет больших массивов земли под застройку, а значит, она мало интересна для крупных игроков. Зато частным застройщикам вполне хватает небольших земельных участков на два-четыре дома».
100 тысяч - и добро пожаловать!
На бумаге проект девелопера выглядит очень просто: «купил землю - подвел коммуникации - построил дом - продал». Причем Рублевка - не единственное место, где возводят дома частные застройщики. Они успешно действуют во всех сегментах - от самого элитного до экономкласса.
Минимальный входной билет на рынок частного девелопмента сегодня оценивается примерно в 100 тыс. долларов.
Чтобы уложиться в этот бюджет, можно купить 6–8 соток в садовом товариществе (30–40 тыс. долларов), подвести коммуникации (в дешевом варианте - 10–20 тыс. долларов) и тысяч за пятьдесят построить домик площадью чуть более 100 квадратных метров из пеноблоков или недорогих сэндвич-панелей. Такой коттеджик без отделки можно продать, если место более или менее пристойно, за 150 тыс. долларов.
Вдали от Москвы новый коттедж экономкласса можно приобрести у частного застройщика и за 80–100 тыс. долларов.
В целом в экономсегменте очевиден огромный дефицит и любое вменяемое предложение сразу находит покупателя. В зоне сорокового километра от Москвы один из частных застройщиков недавно осуществил следующий проект. Участок в 15 соток был разбит на два, и на каждом был построен аккуратный деревянный коттедж. Дома были быстро проданы - по 250 тыс. долларов.
А вот пример из другого сегмента. Небольшой участок с соснами площадью 8 соток в охраняемом поселке между Рублевским и Новорижским шоссе обошелся застройщику в 250 тыс. долларов. Подведение коммуникаций и строительство дома (350 кв. м) - более чем в 300 тыс.
Готовый дом с отделкой «под ключ» продается сегодня примерно за 1 млн долларов.
Входной билет на рынок девелопемента в зоне максимального гламура - на Рублевке - стоит тоже не менее 1 млн. Зато готовые дома здесь - от 2 млн долларов.
Никто из частных застройщиков не планирует прибыли менее 40%. «На экономклассе рентабельность удачных проектов может достигать 100%, в элитном сегменте в исключительных случаях доходит до 200–300%, - говорит генеральный директор Victory Group Татьяна Звонарева. - При этом риски и время экспозиции в дорогом сегменте также выше. Если дешевые объекты обычно уходят за три-четыре месяца, то дорогие могут ждать своего покупателя и год-полтора».
Серьезные финансовые вложения в покупку земли и последующее строительство сдерживают многих потенциальных девелоперов, заставляют их работать в сегменте экономкласса. Сегодня для финансирования проектов «индивидуалы» чаще всего используют собственные средства или привлекают партнеров. «Я бы мог сейчас строить поселок, но для этого нужно не менее 10 миллионов долларов, - говорит застройщик Андрей. - Ввиду недостаточности собственного капитала я строю только два-три дома в год. Проектного финансирования подобных вариантов пока нет. Чтобы привлечь банковский кредит, необходимо заложить недвижимость. Но под строящийся коттедж денег не дадут».
Коттеджи против поселков Большинство частных застройщиков ориентированы на массовый спрос: никаких изысков, просто и качественно.
Обычно в первых проектах отрабатывается некая модель идеального дома, и дальше найденное решение (фасады, планировки, оборудование) тиражируется. Некоторые индивидуальные застройщики так четко формулируют свое кредо, что им могли бы позавидовать и девелоперы коттеджных поселков. «Я строю только коттеджи в стиле шале, - делится секретами мастерства Кирилл, застройщик с десятилетним стажем. - Во всех моих проектах обязательно есть ванные с окнами, большие спальни с гардеробными, французские окна во всю стену, высокие потолки, теплые полы, гараж на два машиноместа, камин. В последнее время ставлю и электропривод на ворота: стоит всего тысячу долларов, а на покупателя открывающиеся с брелока ворота оказывают магическое воздействие».
Общих правил по девелопменту загородных домов нет. Концепция задается местоположением, размером и формой участка, его окружением. При этом застройщик должен обладать стратегическим пониманием рынка.
«Одно из ключевых качеств частного застройщика - умение реально оценить возможности участка и понять, что будет востребовано на этом месте», - говорит Татьяна Звонарева. Всегда есть соблазн построить дом побольше и позиционировать его классом повыше, чем стоило бы. К примеру, в какой-нибудь рублевской деревеньке на участке в семь соток построить дворец, который «должен уйти за миллионы только потому, что это Рублевка». Надо хорошо знать и покупательские настроения, угадывать тренды рынка: земля покупается сегодня, а вот продавать готовый дом надо будет через год. Например, если сильно перебрать с его размерами, можно попасть в категорию неликвидов. Необходимо также попасть в точку и с массой других деталей - планировкой, архитектурным стилем, уровнем отделки и так далее. А вкусы покупателей меняются достаточно быстро, например классические особняки с колоннами, крыльцом и портиками уже восторга не вызывают. «Несмотря на большой спрос на коттеджи, на рынке есть масса непродуманных и потому непродаваемых вещей», - поделился один из застройщиков.
Конкуренция с коттеджными поселками - одна из скрытых пружин развития рынка домов от частных застройщиков.
Сегодня коттеджи от индивидуалов стоят в среднем на 30–40% дешевле аналогов в поселках, и это ценят покупатели. Несколько различна и экономика частников и застройщиков поселков. У индивидуалов намного короче срок реализации проекта (год против двух-четырех) и часто ниже себестоимость: застройщики поселков вынуждены тратить большие деньги на подведение магистральных сетей.
Однако рынок меняется, и разница в ценах со временем играет все меньшую роль: покупатели активно разворачиваются в сторону централизованных поселков. «Поселки давят частников. Будущее, несомненно, за поселками с единой концепцией, охраной, службой эксплуатации, общей инфраструктурой: покупатели хотят комфорта и безопасности. Все хотят жить цивилизованно», - говорит застройщик Андрей, сам, между прочим, купивший дом в централизованном поселке.
«Мой единственный неудачный опыт строительства коттеджа был связан с хаотичной застройкой типа “Шанхай”, пусть и находившейся на Рублевке, в престижном месте, - рассказывает один из застройщиков. - Там я с трудом вернул затраченные средства. Теперь буду строить либо в коттеджных поселках, где продают землю без подряда, либо в стародачных местах. В деревни, “поля” и “шанхаи” я больше ни ногой!»
Типология застройщиков
Общение с риэлтерами и девелоперами позволило определить несколько групп частных застройщиков, имеющих разные стратегии на рынке.
«Локальные монополисты» специализируются на строительстве в определенном районе или даже в одном населенном пункте. Часто выбирают лесные стародачные места типа Малаховки, Апрелевки или Немчиновки. Обычно живут там же и потому хорошо ориентируются на данном ограниченном пространстве, зная предпочтения тамошних покупателей. «Местные» первыми узнают обо всех продающихся участках и часто покупают их дешевле рынка.
«Для себя строившие» изначально возводят дом для себя, а потом оказывается, что почему-то он им не подходит. Или решение продать принимается потому, что выгоднее на вырученные деньги купить другой участок и там построить новый дом. В результате деньги, предназначенные для собственного жилья, начинают перекладываться с прибылью из проекта в проект.
Есть и «близкие к администрации» доверенные лица чиновников, на которых регистрируются вновь выводимые земельные участки.
Часть такого землеотвода обычно сразу распродается, чтобы на вырученные деньги подвести коммуникации и начать строительство домов на оставшихся участках. Но «бесплатное» развращает - обычно это сказывается и на качестве строительства, и на продуманности концепции в целом. Часть землеотвода иногда вообще подолгу остается незастроенной: до своей доли у чиновников не доходят руки.
«Строители» идут от технологии, владея, например, деревянным производством. Имеют отлаженный технологический процесс и достойное качество, но часто строят на не самых удачных участках, так как не имеют прямого выхода на землю.
Пожалуй, самая интересная категория застройщиков - «белые воротнички» .
Это топ-менеджеры крупных московских компаний, развивающие собственные девелоперские проекты в Подмосковье. Их сильная сторона - наличие финансовых ресурсов и хорошее знание запросов покупателей. Им достаточно просто строить «как для себя», и люди их круга обязательно оценят. Это наиболее творческие девелоперы, стремящиеся не просто заработать денег, но и реализовать себя.
Один из таких застройщиков, катаясь на лыжах в Европе, влюбился в альпийский стиль и одним из первых стал строить коттеджи-шале в Подмосковье. Другой увлечен новыми технологиями: «В строительстве постоянно появляется масса новинок, и мне хочется их опробовать. К примеру, использование вентилируемых фасадов позволяет делать их даже зимой, что существенно сокращает время строительства. То же самое с технологиями скоростной окраски стен: это дороже, но экономит время. Выиграв несколько месяцев, можно значительно улучшить финансовые показатели проекта!»
Место под солнцем
Кажется, что строить коттеджи на продажу - прибыльный и несложный бизнес. Первая мысль, когда с ним знакомишься: «я тоже так смогу». Рентабельность? Очень высокая. Административные барьеры? Практически нет: купил землю - и строй. По сравнению с проектами в городе, где согласования идут по три года, это рай. Специальные знания? Тоже вроде не надо: в строительстве, как и в футболе, разбираются все.
Но не все так просто. Новичок неизбежно столкнется с рядом проблем, которые опытные застройщики уже решили.
Один из главных рисков этого бизнеса - строительный. Приглашение строительной компании резко снижает рентабельность проекта, поэтому в основном нанимаются бригады, обходящиеся дешевле минимум процентов на тридцать. Но в таком случае возрастают риски, а также затраты сил и времени на контроль качества строительства и расходов. «Успех проекта во многом зависит от того, есть ли у вас прораб, которому вы можете доверять, - уверен застройщик Сергей. - Пока я не нашел такого человека. Всякое случалось: и с деньгами убегали, и ломать построенное приходилось».
Даже со «своим» прорабом застройщик должен не менее двух раз в неделю навещать свою стройку. Для людей, живущих и работающих в Москве, это серьезная нагрузка. «Особенно много времени съедает этап отделки, - делится Дмитрий. - Все отделочные материалы, оборудование, сантехнику я покупаю сам. К тому же во время отделочных работ возникает масса вопросов, которые лучше решать самому: ведь строители сделают не как лучше, а как им удобнее. В результате стройке посвящаются выходные и два-три утра в течение рабочей недели».
«Новичок на своем первом проекте будет покупать стройматериалы на рынках и в магазинах, переплачивая не менее двадцати процентов, - рассказывает Кирилл. - А у меня есть налаженные связи с заводами и крупными оптовиками, где я имею скидки. Кирпич, например, мне напрямую везут из Белоруссии».
И наконец, одна из главных сложностей частного строительства связана с нахождением «правильного» земельного участка.
Выбор на вторичном рынке велик, однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что большинство участков непригодны для коммерческого строительства. «Я искал участок для своего первого проекта почти два с половиной года, - сетует “молодой” застройщик Дмитрий. - Где-то были недооформленные документы, где-то сложности с подведением коммуникаций. А еще неудачная форма участка, недостаточно интересное место, неблагоприятное соседство, сложный подъезд и многое другое».
«Часто участки замечательны по массе факторов, но имеют, как мы говорим, “спрятанные мины”, которые потом не обезвредишь, - рассказывает еще один строитель. - Так, недавно мне понравился участок на красивой поляне под Истрой. Дело шло к сделке, но потом через знакомых узнал, что на этом месте люди не могут построиться уже лет пять. Оказалось, что в соседнем коттеджном поселке живет местное начальство, которое не хочет, чтобы “портился вид”. Они и торпедируют любые попытки застройки».
Опытные девелоперы знают подноготную многих участков и, как правило, имеют выходы на перспективную землю.
Особенность нынешнего момента заключается и в том, что в последнее время небольшие земельные участки в Подмосковье резко подорожали - за год не менее чем на 30–40%. В результате сегодня найти подходящий по соотношению «цена-качество» участок весьма сложно. Один опытный девелопер даже отложил на время новые проекты: «Все так дорожает, и я пока не понимаю новую экономику и что в ней надо строить». Так что если раньше, на быстрорастущем рынке лишь серьезные ошибки могли помешать частному застройщику получить хорошую прибыль, то теперь выход на рынок новых игроков не так прост. Тем более если учитывать все возрастающее давление со стороны коттеджных поселков.