Обоснование размера арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения. Экономическое обоснование
"Обычные цены" и аренда:
экономическое обоснование
В статье "Об арендных правоотношениях" (см. "Экспресс" N 35/2001) мы уже обращались к вопросу применения "обычных цен" при осуществлении расчетов по договорам аренды. Теперь проведем более глубокий анализ этой проблемы. Напомним суть рассматриваемого вопроса: применяется ли понятие "обычные цены" к отношениям аренды, если арендатор и арендодатель - связанные лица? Возможен ли в такой ситуации договор, безвозмездного пользования или аренда по цене значительно ниже размера амортизационных отчислений! Однозначный порядок расчета "обычных цен" законодательно не определен и отсутствуют какие-либо ограничения относительно размера "обычной цены".
В Украине законодательным актом, определяющим принципы установления и применения цен и тарифов, является Закон Украины от 03.12.1990 г. N 507-XII "О ценах и ценообразовании" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон о ценах). Закон о ценах не устанавливает юридического понятия цены, однако из его смысла следует, что цена - это сумма денежных средств, которую одна сторона договора должна уплатить другой стороне за приобретенные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Следовательно, положения Закона о ценах в полной мере применимы и к расчетам по договорам аренды. Согласно ст.7 данного Закона свободные цены устанавливаются на все виды продукции, товаров и услуг, за исключением тех, по которым осуществляется регулирование цен. Поскольку законодательством Украины не предусмотрено регулирование величины арендной платы по договорам аренды негосударственного имущества, в данном случае применяются свободные цены. То есть предприятие вправе самостоятельно устанавливать ту цену (арендную плату), которую считает целесообразной.
Но, не величина "обычной цены" является камнем преткновения в данной ситуации. В процессе анализа контролирующими органами правомерности применения той или иной "обычной цены" может возникнуть вопрос: почему предприятие передает активы в аренду по цене ниже амортизационных отчислений либо предоставляет в безвозмездное пользование, а не ликвидирует эти активы? Ведь такие действия наносят экономический ущерб предприятию, что может являться признаком злоупотребления служебным положением со стороны руководства предприятия. А это, в свою очередь, может послужить основанием для возбуждения правоохранительными органами по представлению контролирующих органов уголовного дела по ст.364 или по ст.367 Уголовного кодекса Украины, утвержденного Законом Украины от 05.04.2001 г. N 2341-III.
При возникновении такого вопроса со стороны сотрудников контролирующих (правоохранительных) органов представьте логичное экономическое обоснование выгоды для предприятия от осуществления такой операции. Иными словами, необходимо доказать, что при определенных условиях для хозяйствующего субъекта является экономически выгодным сдавать в аренду активы по цене значительно ниже амортизационных отчислений либо передать их в безвозмездное пользование, нежели ликвидировать их или использовать каким-либо иным способом.
Особо следует отметить, что данный вопрос является не юридическим, а специальным экономическим. Следовательно, у нас есть веские основания полагать, что как для контролирующих (либо правоохранительных) органов, так и для судебных органов (в случае, если дело дойдет до судебного процесса) такое экономическое обоснование будет являться веским доказательством правомерности действий должностных лиц хозяйствующего субъекта. Как правило, ни судья, ни работники правоохранительных органов, профессиональными экономистами не являются, и, скорее всего, не будут принимать какое-либо решение по данному вопросу без соответствующей экономической экспертизы. И представленные сотрудниками самого хозяйствующего субъекта материалы вполне могут быть признаны достаточным доказательством по такому делу.
Правовой аспект вопроса
Вопросы правомерности передачи активов предприятия в аренду по цене ниже амортизационных отчислений, а равно предоставления активов в безвозмездное пользование, в том числе и связанным лицам, регулируются ст. 10 Закона Украины от 27.03.1991 г. N 887-XII "О предприятиях в Украине" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон N 887):
- "Предприятие, если другое не предусмотрено действующим законодательством и его уставом, имеет право продавать и передавать другим предприятиям, организациям и учреждениям, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять безвозмездно во временное пользование или взаймы принадлежащие ему здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса" (п.10.5 ст.10 Закона N 887);
- "Предприятию предоставляется право, если иное не предусмотрено действующим законодательством и его уставом, продавать, передавать безвозмездно, обменивать, сдавать в аренду гражданам средства производства и другие материальные ценности, за исключением тех, которые в соответствии с законодательными актами Украины не могут быть в их собственности. Безвозмездная передача и предоставление предприятиями материальных ценностей гражданам осуществляется с разрешения владельца или уполномоченного им органа, кроме случаев, предусмотренных законодательством Украины" (п.6.10 ст.10 Закона N 887).
Как видно из приведенных положений Закона N 887, предприятие имеет законодательно установленное право распоряжаться активами по своему усмотрению: передавать их в безвозмездное пользование, а равно сдавать в аренду по цене, определенной в соответствии с Законом о ценах. Формально распоряжение активами не ставится в зависимость от получения предприятием экономической выгоды. Однако, принимая во внимание несовершенство уголовного законодательства, экономическое обоснование все же будет являться одним из факторов в пользу предприятия.
Экономическое обоснование
Рассмотрим данную ситуацию на примере.
При анализе мы будем использовать следующие экономические теории:
Теория предельной полезности (К.Р.Макконнелл, С.Л.Брю. Экономикс. М.: Республика, 1992; - гл.24. П.Самуельсон. Економіка. - Львів: Світ, 1993. - гл.19).
Теория альтернативной стоимости (П.Хейне. Экономический образ мышления. - М.: Дело, 1991. - гл.З).
Теория экономических издержек (К.Р.Макконнелл, С.Л.Брю. Экономикс. М.: Республика, 1992. - гл.24. П.Хейне. Экономический образ мышления. - М.: Дело, 1991. - гл.5).
Предприятие ООО "Арендодатель" имеет на балансе 10 станков устаревшей модели, остаточная стоимость которых составляет 100 000 грн. (по данным бухгалтерского учета).
Расходы, которые данное предприятие несет в связи с тем, что оно владеет, пользуется и распоряжается данными активами можно сгруппировать следующим образом.
Расходы бухгалтерские:
1) постоянные - амортизационные отчисления в размере 10 000 грн. в год;
2) переменные:
Охрана станков - 1 000 грн. в год;
Расходы экономические: упущенная выгода от использования занимаемых станками площадей (в соответствии с проведенными расчетами) - 10 000 грн. в год.
Возможны следующие варианты использования станков (в соответствии с проведенными маркетинговыми исследованиями).
1. Демонтировать и сдать в металлолом. Расходы по демонтажу составят 1 000 грн. Доходы от одачи на пункт приема металлолома составят 1 000 грн.
2. Передать в безвозмездное пользование ООО "Арендатор" сроком на 5 лет, которое является связанным с ООО "Арендодатель" лицом. По окончании срока действия договора безвозмездного пользования демонтировать станки. Расходы по демонтажу и доходы от данной операции - те же, что и в предыдущем случае.
3. Отказаться как от демонтажа, так и от передачи в оперативную аренду, оставить станки у себя.
Рассчитаем, какие предельные (т.е. дополнительные) экономические расходы и предельные экономические выгоды ООО "Арендодатель" получит при каждом из указанных вариантов использования станков в течение следующих пяти лет, т.е. выясним, какой из вариантов является наиболее экономически выгодным для данного предприятия.
Вариант 1. Предельные (т. е. дополнительные) экономические расходы:
Расходы по демонтажу - 1 000 грн.;
НДС - 20 000 грн., определенный в соответствии с п.4.9 ст.4 Закона Украины от 03.04.1997 г. N 168/97-ВР "О налоге на добавленную стоимость" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон о НДС). Предположим, что "обычная цена" продажи таких станков равна их остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета - 100 000 грн.;
Использование занимаемых ранее станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки могут находиться в лизинге);
Сокращение расходов на охрану и обслуживание станков - (1 000 + 2 000) х 5 = 15 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки могут находиться в лизинге).
Экономический эффект от операции: 1 000 + 50 000 + 15 000 - (1 000 + + 20 000) = 45 000 грн.
Вариант 2. Предельные экономические расходы:
Расходы по демонтажу - 1 000 грн.
НДС - 10 000 грн., определенный в соответствии с п.4.9 ст.4 Закона о НДС. Предположим, что "обычная цена" продажи таких основных фондов равна их остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета - 50 000 грн. (100 000 грн. -10 000 (ежегодные амортизационные отчисления) х 5 (пять лет, в течении которых станки находились в безвозмездном пользовании) = 50 000 грн.);
Увеличение валовых расходов, а значит и сокращение налоговых обязательств по налогу на прибыль, в связи с ликвидацией таких основных фондов не производится.
Предельные экономические доходы:
Доход от сдачи демонтированного оборудования на пункт приема металлолома - 1 000 грн.;
Использование занимаемых ранее станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки находились в лизинге);
Сокращение расходов на охрану и обслуживание станков - (1 000 + 2 000) х 5 = 15 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки находились в лизинге).
Экономический эффект от операции:
1 000 + 50 000 + 15 000 - (1000 + 10 000) = 55 000 грн.
Вариант 3.
Предельные экономические расходы:
Охрана станков - 1 000 х 5 = 5 000 грн.;
Упущенная выгода от использования занимаемых станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн.
Предельные экономические доходы: отсутствуют.
Экономический эффект от операции: - (5 000 + 10 000 + 50 000) = - 65 000 грн.
ВЫВОД. Сравнив экономические эффекты от использования каждого из вариантов (45 000 грн.; 55 000 грн.; - 65 000 грн.), приходим к выводу, что наиболее экономически выгодным для ОСО "Арендодатель" является передача таких станков в безвозмездное пользование связанному лицу ООО "Арендатор".
"Экспресс анализ законодательных и нормативных актов" N 39 (301) от 24 сентября 2001 г.
Подписной индекс 40783
Дата размещения статьи: 03.09.2015 Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье. ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР? 1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г.
Повышение арендной платы арендодателем
Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.В письме от 08.06.2009 N 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объеме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены.
3.13. обоснованность повышения арендной платы за муниципальный земельный участок
АПК РФ с заявлением о признании недействующим Решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595, которым были установлены новые коэффициенты переходного периода (Кп) к арендной плате за землю. Правовым основанием подачи такого заявления будут являться: 1) несоответствие данного Решения Думы Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, закрепившему принцип экономической обоснованности в качестве основного принципа установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности; 2) несоответствие данного Решения Думы Приказу Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347, которым утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.
Правовые обоснования повышения арендной ставки
Решение Думы о повышении коэффициента переходного периода может быть обжаловано по мотивам его экономической необоснованности. Принцип экономической обоснованности является основным принципом определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, что следует из Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Уведомление об увеличении арендной платы: образец
Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора…» ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ: 1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.2.
Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды”. Нормативными актами, на основании которых с 01.01.2015 происходит изменение арендной платы в отношении арендуемых участков, являются: 1) Постановление Правительства ХМАО – Югры от 26.12.2014 N 504-п (изменение арендной платы на размер уровня инфляции); 2) Решение Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595 (установление новых коэффициентов переходного периода к арендной плате за землю). При оценке законности указанных нормативных актов необходимо исходить из следующего.
На территории Ханты-Мансийского округа – Югры порядок определения размера арендной платы за земельные участки населенных пунктов установлен Постановлением Правительства ХМАО – Югры от 02.12.2011 N 457-п “Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов”.
Повышение арендной платы
N 15837/11 можно сделать вывод лишь о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, для земель федеральной собственности. Однако Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (о котором идет речь в вышеназванном судебном акте) непосредственно не устанавливает предельных ставок арендной платы в отношении земель тепловых станций.
Обоснование повышения арендной платы
Постановлении N 457-п не урегулирован, что дает основания полагать, что его изменение может осуществляться по собственному усмотрению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Тем не менее решение Думы Нижневартовского района от 28.11.2014 N 595, которым установлены новые более высокие коэффициенты переходного периода, по нашему мнению, может быть обжаловано в суд по двум нижеследующим основаниям. О возможности обжалования увеличения коэффициентов переходного периода по мотиву превышения нового размера арендной платы нормативно установленных пределов размера этой платы В настоящее время действует целый ряд норм, которые ограничивают годовой размер арендной платы тем или иным показателем в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Такой нормой, является, в частности, п. 2 ст.
Экономическое обоснование повышения арендной платы
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв.
Кп) к арендной плате на основании решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595. Сами Кп были установлены решением Думы Н-го района от 26.12.2011 N 140 в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков. По нашим земельным участкам Кп были равны: 0,2 и 0,5.
Важно
Новые Кп, установленные с 1 января 2015 г., равны 1. В результате изменения Кп арендная плата по земельным участкам выросла в 5 раз и в 2 раза соответственно. Таким образом, совокупная арендная плата по 26 муниципальным земельным участкам выросла с 1 января 2015 г.
на 324%, в то же время по федеральной аренде рост составил лишь 5,5%. Вопросы 1, 2: Определите правомерность/неправомерность уведомления администрации Н-го района об изменении с 1 января 2015 г. арендной платы.
Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 1-АПГ18-14 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)
КонсультантПлюс, 26.07.2019
Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка
Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)
Примечание. Приведенная ниже судебная практика частично сложилась до принятия и вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, однако сохраняет актуальность, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.
Плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя в том числе из принципа экономической обоснованности. Согласно ему арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, и вида его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и предоставляемых им субсидий.
См. также:
Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов.
Таким образом, при принятии нормативного правового акта (порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов) помимо оценки местоположения и градостроительной ценности участков необходимо проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.
См. также:
Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность. Тот факт, что при принятии оспариваемого постановления размер и ставка арендной платы прогнозировались на основании данных об изменении этой экономической характеристики, свидетельствует о проведении экономической оценки факторов, влияющих на доходность участка.
Таким образом, установление оспариваемых ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности; изменение части оспариваемых ставок арендной платы вызвано актуализацией кадастровой стоимости участков (т.е. изменением их экономической характеристики), поэтому оно не нарушает принципа экономической обоснованности.
При установлении арендной платы не принята во внимание доходность земельного участка, определяемая с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Экономическое обоснование расчета арендной платы не содержит анализа рынка услуг производства промышленной продукции. Отсутствует также оценка экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности участков, используемых для производства, и на коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора.
Поскольку акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, он обоснованно признан недействующим в оспариваемой части.
Административный ответчик не определил доходность земельного участка.
Если орган местного самоуправления установил размер коэффициента за пользование земельным участком произвольно, это нарушает права административного истца в связи с необоснованным применением к арендной плате коэффициента, определенного без необходимого экономического обоснования.
Если нормативным правовым актом субъекта РФ установлены корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, притом что экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не проводились, это не отвечает принципу экономической обоснованности. Административное исковое заявление о признании такого акта недействующим подлежит удовлетворению.
Административный орган не доказал, что увеличение коэффициента арендной платы соответствует росту доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Поскольку оспариваемый нормативный правовой акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то он обоснованно признан недействующим.
Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на этом участке, и субсидий, предоставляемых данным организациям.
Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при принятии соответствующих нормативных правовых актов помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. Иными словами, судам необходимо определить, осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставок земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. Данная позиция применяется и к вопросам установления размера арендной платы за землю, которая находится в муниципальной (государственной) собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена, в том числе к отдельным элементам формулы расчета размера такой арендной платы.
Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, а также документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документы, подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.
Поскольку административный ответчик не доказал соблюдение принципа экономической обоснованности при установлении размера Кдп, решение суда первой инстанции о признании оспариваемого нормативного правового акта недействующим является законным.
Принцип экономической обоснованности означает установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, вид его разрешенного использования, государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.
Компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать соблюдение принципа экономической обоснованности, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик участков, и документы, непосредственно подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.
Установив, что в деле имеются соответствующие доказательства, суд отказал административному истцу в удовлетворении требований о признании недействующим нормативного правового акта, которым утверждена методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
См. также:
Коэффициенты переходного периода в отношении арендной платы за землю повышены исходя из экономической целесообразности в отсутствие анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.
Повышение этих коэффициентов только для компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку не относится к критериям, влияющим на уровень доходности земельных участков.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление корректирующего (повышающего) коэффициента К1 без экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление коэффициента К1 для земельных участков, используемых для розничной торговли, в размере 3,5 в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.
Суд первой инстанции правомерно признал, что нормативный правовой акт в оспариваемой части не соответствует требованиям нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, и нарушает права, свободы и законные интересы заявителя, поскольку приводит к необоснованному увеличению платы за арендуемый им земельный участок.
См. также:
Суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что измененный порядок расчета арендной платы и введенный дополнительный коэффициент не отвечают принципу запрета необоснованных предпочтений и принципу экономической обоснованности, который означает, что размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, и вид его разрешенного использования, а также государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.
Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка. При этом нужно учитывать в том числе государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.
обоснование коэффициентов
по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ»
Белгородской области)
БЕЛГОРОД, 2011
ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02
Составитель:
Ширина Н.В. – к.т.н., ст. преподаватель кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова;
Затолокина Н.М. – главный специалист отдела по управлению земельными ресурсами комитета по управлению земельными ресурсами администрации Белгородского района, доцент кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова.
О-75 Обоснование коэффициентов по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области / [сост. Н.В. Ширина, Н.М. Затолокина]; – Белгород, 2011. – 42 с.
Методическое пособие рассматривает и обосновывает применяемые коэффициенты при арендной плате. Приводятся статистический и сравнительный анализ данных, анализ нормативно-правовой базы по определению арендных платежей в РФ и Белгородской области, анализ методов и способов расчета корректирующих коэффициентов. В результате исследования с учетом федерального и регионального законодательства определены и приведены в соответствие с основными принципами определения арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за землю.
Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.
Настоящее пособие предназначено для практических работников, занятых в системе местного самоуправления.
ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02
© Ширина Н.В., Затолокина Н.М.., 2011
Введение | ||
Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю | ||
Способы определения размера арендной платы | ||
Особенности определения коэффициентов по видам функционального использования земель | ||
Социально-экономический анализ муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области | ||
Обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования | ||
Заключение |
ВВЕДЕНИЕ
Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.
Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».
И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли.
При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.
Правительством Белгородской области утвержден Порядок определения размера арендной платы за землю (Постановление правительства Белгородской обл. от 13.07.2009 N 247-пп (ред. от 12.04.2010) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена»). Действие Порядка распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, а также, в случаях, предусмотренных действующими нормативными документами, на земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.
Основой для определения размеров арендной платы за землю является её кадастровая стоимость. Порядком предусмотрены также случаи, когда применяется рыночная стоимость арендной платы. А для отдельных категорий арендаторов предусмотрены льготные условия аренды. При этом размер годовой арендной платы не может быть меньше размера земельного налога соответствующего земельного участка. Размер арендной платы устанавливается из расчета на год за единицу площади.
За землю сельскохозяйственного назначения арендная плата определяется из расчета стоимости в рублях за один гектар, за земли других категорий – из расчета стоимости в рублях за один квадратный метр.
Размер арендной платы за использование земельных участков, право пользования которыми переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», устанавливается на год в размере 0,3 % кадастровой стоимости для земель сельхозназначения, 1,5% кадастровой стоимости – для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, 2% кадастровой стоимости – для иных арендуемых земельных участков.
Главная цель постановления правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп является установление единых правил определения и внесения арендной платы за пользование земельными участками, более эффективное использование земельных ресурсов области и обеспечение полного и своевременного поступления арендных платежей.
Актуальность работы . Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений органы местного самоуправления планируют использование земельных ресурсов, а так же получаемые при этом платежи за землю. Однако земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, и еще пока не стали одним из главных источников бюджета.
Целью работы является обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :
Проанализировать нормативно-правовую базу в данной области исследования;
Провести анализ современного использования земель и исследовать состояние муниципальных земельных ресурсов;
Обосновать корректирующие коэффициенты.
Объект исследования – арендные платежи муниципального образования «Губкинский городской округ» Белгородской области.
Предметом исследования является корректирующий коэффициент, применяемый для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.
В данной работе использовались следующие методы исследования: метод статистического анализа данных, сравнительный метод, анализ научной литературы, нормативно-правовых документов, а также периодических изданий.
1. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, таким образом, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, трактует ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В результате чего Правительством Белгородской области от 13 июля 2009 года № 247-пп (далее - Постановление) утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок) (постановление опубликовано в печатном издании «Белгородские известия», № 135, 28 июля 2009 года).
Данным Постановления администрациям муниципальных районов и городских округов области рекомендовано, в частности:
При установлении размеров арендных платежей, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, руководствоваться утвержденной на территории области кадастровой стоимостью земель, а также указанным Порядком;
С учетом результатов инвентаризации земель привести в соответствие с правилами землепользования и застройки функциональное использование земельных участков, предоставляемых в аренду, и арендные платежи за их использование;
Утвердить решениями представительных органов муниципальных образований величину корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление N 582) утверждены:
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Всего установлено пять основных принципов определения арендной платы. Так как они обязательны к применению правительством, органами государственной власти субъектов РФ и органами муниципального управления, а данное издание рассчитано на хозяйствующих субъектов, изложение и комментарий этих принципов представляются нецелесообразными.
Необходимость изучения арендатором принципов определения арендной платы может возникнуть только в случае, если установленные государственным или муниципальным органом размеры платы будут оспариваться в судебном порядке;
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Пунктом 2 Постановления № 582 Министерству экономического развития России было предписано в течение одного года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся земельных участков, указанных в п. 5 Правил.
В п. 3 Постановления № 582 имеется оговорка о том, что «...до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету арендная плата определяется в соответствии с п. п. 3 и 6 Правил».
До настоящего времени – 2011 г. – в Министерстве экономического развития РФ указанные нормативные акты не разработаны и, соответственно, не утверждены. Вероятно, в ближайшее время данное требование потеряет актуальность - в связи с вступлением в силу упомянутого выше Закона № 83-ФЗ будут применяться единые правила оценки государственного и муниципального имущества, вводимого в гражданский оборот, скорее всего, в соответствии с общими нормами законодательства об оценочной деятельности.
Таким образом, в настоящее время продолжают применяться временные нормы, установленные Правилами.
Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования . В соответствии с этим, ключевое слово здесь - доходность. Между тем постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы» предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. А кадастровая стоимость земли, по которой с 1 января 2010 года рассчитываются платежи, уже учитывает доходность участков. Таким образом, все ставки выше 1,5 (ставка земельного налога) необходимо обосновать.
Размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Белгородской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается на год в размере:
0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;
2 процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.
Значение коэффициента не менее 1,5 % (ставка земельного налога).
Виды функционального использования земли | Величина (К%) в процентах от кадастровой стоимости земли |
||
Земли под жилыми домами | Строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов | ||
Земли сельскохозяйственного использования | Для ведения личного подсобного хозяйства | ||
Для ведения садоводства и огородничества | |||
Земли гаражей | Гаражи вне гаражных кооперативов, расположенные в городской черте | ||
Гаражи в ГСК, расположенные в пределах городской черты | |||
Земли общего пользования в границах ГСК | |||
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями. Предприятиями автосервиса | Эксплуатация и строительство автостоянок (автокомплексов) открытого и закрытого типов | ||
Земли учреждений и организаций образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры, искусства, религиозных объектов | Строительство и эксплуатация объектов коммерческого образования, здравоохранения, а также объектов культуры, искусства, религиозного назначения | ||
Земли, используемые хозяйствующими субъектами под хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и объектами связи | Предприятия, осуществляющие | ||
Предприятия, основным видом которых является производство изделий из кожи, текстиля и т.д. | |||
Под объектами утилизации | |||
Муниципальные предприятия, все виды деятельности, за исключением: | |||
Земли, занимаемые административно-управленческими научными организациями, организациями финансов и пенсионного обеспечения | Научные организации | ||
Земли оздоровительного и рекреационного назначения | Санатории, дома отдыха, кемпинги, туристические базы, детские и спортивные лагеря, пляжи, детские игровые площадки. территории для организации сельского туризма | ||
Муниципальные предприятия, арендующие земельные участки рекреационного назначения на землях общего пользования (парки культуры и отдыха, пруды, пляжи, скверы) | |||
Земли, прилегающие к обособленным водным объектам | Земельные участки в границах водоохранных и прибрежных зон водных объектов | ||
Данное положение не противоречит Земельному кодексу Российской Федерацииот 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», статьям 1 и 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статье 394 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункту 2 статьи 22 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей; разграничения государственной собственности; земельное законодательство.
По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.
Пунктом «е» статьи 42 Устава Белгородской области установлено, что Правительство Белгородской области управляет и распоряжается собственностью Белгородской области.
Таким образом, из анализа приведенного выше законодательства следует, что правительство Белгородской области, реализуя полномочия, предоставленные субъекту Российской Федерации федеральным законодательством, вправе принимать данный нормативный правовой акт, а именно пункт 5 Порядка .
Не нарушаются данными нормами и основные принципы определения размера арендной платы, установленные федеральным законодательством, поскольку:
1) размер арендной платы устанавливается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка, площади земельного участка и величины (в процентах) от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель (п.5 Порядка), что соответствует требованиям принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы земель;
2) арендная плата не превышает более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, как того требует принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей.
Проанализировав положения федерального и областного законодательства, можно сделать вывод, что положение указанных норм устанавливающих порядок расчета размера арендной платы и его индексации принято в пределах полномочий органом государственной власти субъекта Российской Федерации, прав и законных интересов арендаторов не нарушают, поскольку требованиям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, не противоречат.
Приложение N 2
к Решению Думы Черемховского
районного муниципального
образования Иркутской области
Экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за использование земельных участков, в зависимости от вида разрешенного использования и функционального назначения на территории Черемховского районного муниципального образования
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Одной из наиболее эффективных форм дохода с земли является арендная плата.
Согласно ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации до разграничения государственной собственности на землю доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают:
В бюджеты муниципальных районов по нормативу 50 процентов;
В бюджеты городских поселений по нормативу 50 процентов.
Доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают в бюджеты муниципальных районов по нормативу 100 процентов.
Доходы, поступающие от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в местные бюджеты на решение вопросов местного значения.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановлением администрации Иркутской области от 31 июля 2008 г. N 213-ПА утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).
Согласно Положению арендная плата за использование земельного участка подлежит расчету в рублях и устанавливается за весь земельный участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5 , Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.
Размер арендной платы за использование земельных участков, определяемый в соответствии с Положением , за исключением случаев, установленных пунктами 5 , Положения, не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок в отношении передаваемого в аренду земельного участка.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии.
Определение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей проводилось с учетом:
Уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);
Доступности населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
Обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки;
Уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
Состояния окружающей среды;
Доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Кадастровая стоимость земельных участков на территории Иркутской области утверждена постановлениями Правительства Иркутской области:
- от 16 января 2012 г. N 10-ПП (в редакции постановлений от 4 июля 2012 г. N 375-ПП , от 7 ноября 2012 г. N 624-ПП) - в составе земель сельскохозяйственного назначения;
- от 15 ноября 2013 г. N 517-ПП (в редакции постановления от 5 мая 2014 г. N 239-ПП) - в составе земель населенных пунктов;
- от 14 января 2014 г. N 11-ПП - в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;
- от 28 января 2015 г. N 21-ПП - в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.
В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления сельских и городских поселений.
Согласно Положению органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев. Значения таких коэффициентов не должны устанавливаться произвольно.
В качестве ориентиров, способствующих объективному и единообразному определению конкретных значений коэффициентов используются такие критерии как:
Характер деятельности субъектов, арендующих земельные участки;
Особенности местоположения земельного участка;
Анализ социально-экономического развития района;
Иные критерии.
Анализ социально-экономического развития Черемховского районного муниципального образования за 2013 - 2014 годы
Черемховский район расположен в юго-западной части Иркутской области граничит с республикой Бурятией, на западе - с Заларинским, на востоке - с Усольским районами, на севере - с Усть-Ордынским Бурятским округом занимает выгодное экономико-географическое положение по отношению к крупным городам Приангарья. Его ближайшие границы удалены от Иркутска на 87 км.
Площадь муниципалитета составляет 988742 га.
В состав Черемховского района входит 18 муниципальных образований, в том числе 1 городское и 17 сельских поселений, на территории, которых расположен 101 населенный пункт.
Общая численность населения Черемховского района по данным Иркутскстата по состоянию на 1 января 2015 года составила 29070 человек.
В последние годы имеется положительная тенденция превышения рождаемости над смертностью. Естественный прирост населения составил 109 человек (справочно: в 2013 году 115 человек). Сальдо миграции на 01.01.2015 г. составило 227 человек.
По итогам 2014 года выручка от реализации продукции (работ, услуг) районных организаций составила 2666,2 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 20,2 %.
Экономика
Выручка от реализации продукции на душу населения в отчетном периоде составила 91,5 тыс. руб. Данный показатель превосходит прошлогодний на 21,6 %.
Промышленность Черемховского районного муниципального образования имеет ярко выраженную горнодобывающую, преимущественно угледобывающую, специализацию. Район обеспечивает 16 % областной добычи угля (50 % каменного угля) и 100 % объема переработки каменного угля и производства угольного концентрата, в 2014 году добыто 2,269 млн. тонн угля и произведено 1,303 млн. тонн концентрата. Промышленность представлена предприятиями, осуществляющими добычу полезных ископаемых, обрабатывающими производствами и предприятиями по производству и распределению электроэнергии, газа и воды. Крупнейший хозяйствующий субъект угольной отрасли - филиал "Разрез Черемхоуголь" ООО "Компании Востсибуголь". Являясь основным предприятием, обеспечивает работой вспомогательные производства, входящие в его состав: ПУ "Обогатительная фабрика", ПУ "Железнодорожного и автомобильного транспорта".
Крупные промышленные предприятия района - это "Байкальские минералы" и ЗАО "Байкалруда" (занимаются добычей и переработкой тальковой руды Онотского месторождения), ООО "Сибирские порошки" и другие.
Сельское хозяйство района обеспечивает 18 %-ный вклад в областное производство зерна и 22 %-ный вклад в производство молока. На территории района действуют следующие сельскохозяйственные предприятия: два обособленных подразделения СХОАО "Белореченское", ООО "Новогромовское", ООО "Агро-Ф", 81 крестьянско-фермерское хозяйство и 8200 личных подсобных хозяйств.
Выручка от реализации продукции сельскохозяйственных предприятий составила 1533,4 млн. руб. или 106,9 % к аналогичному показателю прошлого года.
Рост прибыли сельскохозяйственных предприятий составил 6,9 % или 107,1 млн. руб.
Индекс физического объема в данной отрасли - 106,1 %.
За 2014 год произведено:
Молока - 35464,1 тонн (106,1 % к уровню прошлого года);
Мяса - 1399,5 тонн (129,6 % к уровню прошлого года);
Зерна - 109352,8 тонн (102,7 % к уровню прошлого года);
Овощей - 209 тонн (209 % к уровню прошлого года);
Картофеля - 462 тонны (225,4 % к уровню прошлого года).
Исходя из объема выручки от реализации продукции, работ, услуг, доля сельского хозяйства в экономике района составляет - 57 %, доля промышленного производства - 21 %, другие отрасли - 22 %.
Динамика выручки предприятий от реализации продукции, услуг, млн. руб.
Индекс физического объема по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2014 год составил 67 %.
Все населенные пункты Черемховского района обеспечены бесперебойной подачей электроэнергии. На территории района данным видом экономической деятельности занимаются ОАО "Иркутская электросетевая компания" ЦЭС, филиал ГУЭП "Облкоммунэнерго" Черемховские электрические сети. Анализируя ситуацию за 2014 год, передано и распределено электроэнергии 143,4 млн. Квт.ч. В соответствующем периоде прошлого года распределено и передано электроэнергии 144,4 млн. Квт.ч.
Производством и распределением пара и горячей воды в районе занимаются ООО "Тепловодосбыт", ООО "Авангард", ООО "Теплоэнерго". За 2014 г. произведено 114,2 тыс. Гкал, в соответствующем периоде прошлого года 101,2 тыс. Гкал. Численность работников данных организаций составляет 151 человек.
Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за 2014 г. составил 232,5 млн. руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 31,1 %.
Развитие малого и среднего бизнеса
За последние годы малый и средний бизнес в Черемховском районе завоевал устойчивые позиции, определились стабильно работающие группы предпринимателей, в основном сконцентрированные в сфере торговли и сельского хозяйства. Кроме того, малый бизнес не остается без внимания органов власти.
В настоящее время в районе зарегистрировано 645 субъектов малого и среднего предпринимательства (с учетом индивидуальных предпринимателей).
Численность занятых в малом бизнесе составляет 2313 человек, что в процентном соотношении составляет 44,27 % от занятых в экономике района. Отгрузка товаров и услуг с каждым годом увеличивается, так за 2014 год выручка от реализации составила 1337,3 млн. руб., что в 1,3 раза превышает аналогичный показатель 2013 года.
Одной из проблем остается кредитование малого бизнеса. На территории Черемховского района осуществляют деятельность филиалы трех банков: ОАО Сберегательный банк России, Россельхозбанк, Азиатско-Тихоокеанский банк, каждый из которых предлагает свои виды продукта для малого и среднего бизнеса.
В 2014 году постановлением администрации утверждена муниципальная программа "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы".
В рамках реализации мероприятия муниципальной программы "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы" по предоставлению субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства в 2014 году субсидию получил один предприниматель на общую сумму 300 тыс. рублей.
Работа комплекса потребительского рынка и услуг района в 2014 году была направлена на бесперебойное снабжение продовольственными и непродовольственными товарами населения района, развитие торговли в малых деревнях. Товарооборот предприятий торговли составил 1249,11 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 134,3 %.
В сфере потребительского рынка района трудится 920 человек. Это 17,5 % от общей численности занятых в экономике района.
Основными факторами, определяющими формирование оборота розничной торговли, общественного питания являются платежеспособный спрос населения, доходы населения объективно растут, это влечет за собой увеличение объемов продаж, что в свою очередь стимулирует развитие торговли и открытию новых объектов. Так в 2014 году открылся универсальный магазин "Мебель" в с. Узкий Луг на 2 рабочих места, универсальный магазин и магазин промтоварный ЦУМ в с. Голуметь на 1 и 5 рабочих мест, магазин универсальный и гостиница в с. Онот на 4 рабочих места.
Торговая площадь предприятий розничной торговли составляет 114041,9 кв.м. Суммарный норматив минимальной обеспеченности населения Черемховского района площадью торговых объектов составляет - 222 кв. м на 1000 чел. Фактическая обеспеченность населения в районе превышает норматив в 2,4 раза.
В целях сдерживания цен на продовольственные товары на территории района функционируют 8 отделов в магазинах, где реализуются товары населению с минимальными торговыми надбавками (10-15 %) и являются социально-ориентированными на малообеспеченного потребителя. В торговом доме "Селяночка" (рп. Михайловка) выделены места для постоянно действующих ярмарок, в том числе ярмарок "выходного дня" для торговли продукцией местных товаропроизводителей, производителей сельскохозяйственной продукции, продукции владельцев личных подсобных хозяйств. В 2014 году проведено 6 ярмарок. Ситуация на потребительском рынке контролируется через ежемесячный мониторинг цен на основные продукты питания по 23 наименованиям продовольственных товаров в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации.
Уровень жизни населения
Среднемесячная заработная плата на 01.01.2015 г. по району составила 18794,89 руб., или 107,9 % по отношению к предыдущему отчетному периоду. За 2014 год уровень регистрируемой безработицы снизился с 2,1 % до 1,7 %.
Росту среднемесячной начисляемой заработной платы способствовал рост среднемесячной начисляемой заработной платы по всем отраслям.
Наибольший уровень среднемесячной заработной платы наблюдается в следующих видах экономической деятельности:
Сельское хозяйство - 20734,9 руб. (127 % к уровню прошлого года);
Обрабатывающие производства - 21704,5 руб. (117,2 % к уровню прошлого года);
Добыча полезных ископаемых - 20000 руб. (114,7 % к уровню прошлого года);
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 13988 руб. (153,2 % к уровню прошлого года);
Образование - 20528 руб. (127 % к уровню прошлого года);
Фонд оплаты труда в экономике района увеличился на 9,2 % и составил 1178,2 млн. руб.
Снизилась численность населения с доходами ниже прожиточного минимума с 5,5 тыс. чел. до 5,0 тыс. и доля населения с доходами ниже прожиточного минимума с 18,6 % до 17,3 %. Этому способствовало повышение заработной платы во всех отраслях экономики и в бюджетной сфере.
Средняя заработная плата в бюджетных учреждениях района по сравнению с 2013 годом увеличилась, так по состоянию на 01.01.2015 года составляет:
В дошкольных образовательных учреждениях - 24570 руб.;
В образовательных учреждениях дополнительного образования - 24186 руб.;
В общеобразовательных учреждениях - 29167 руб.;
В учреждениях культуры - 20900 руб.
На конец 2014 года число официально зарегистрированных безработных граждан в районе 288 чел.
Финансы (консолидированный бюджет)
По состоянию на 01.01.2015 года собственные доходы консолидированного бюджета по сравнению с аналогичным периодом 2013 года возросли на 6 % или на 7 930,6 тыс. руб. Так, в бюджет района за отчетный период поступило доходов - 828 259,1 тыс. руб. из них:
1) поступления за счет собственных источников составили 140 865,8 тыс. руб., в том числе:
1.1. налог на доходы физических лиц - 71 847,4 тыс. руб.;
1.2. единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности - 5 118,9 тыс. руб.;
1.3. единый сельскохозяйственный налог - 1 110,2 тыс. руб.;
1.4. налог на имущество физических лиц - 1 973,7 тыс. руб.;
1.5. земельный налог - 9 039,9 тыс. руб.;
1.6. государственная пошлина - 1 714,1 тыс. руб.;
1.7. задолженность и перерасчеты по отмененным налогам, сборам и иным обязательным платежам - 0,6 тыс. руб.;
1.8. доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности - 24 202,6 тыс. руб.;
1.9. платежи при пользовании природными ресурсами - 275,8 тыс. руб.;
1.10. доходы от продажи материальных и нематериальных активов - 6 620,1 тыс. руб.;
1.11. штрафы, санкции, возмещение ущерба - 459,0 тыс. руб.;
1.12. прочие неналоговые доходы - 114,6 тыс. руб.
Доля поступлений за счет собственных источников в общей сумме доходов составила 17,1 %.
2) безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ составили 687 393,3 тыс. руб., из них:
2.1. дотации местным бюджетам - 98 861,7 тыс. руб.;
2.2. субсидии - 141 809,5 тыс. руб.;
2.3. субвенции - 439 975,0 тыс. руб.;
2.4. межбюджетные трансферты - 4 207,7 тыс. руб.;
2.5. прочие безвозмездные поступления - 2 809,4 тыс. руб.
Доля безвозмездных поступлений в общей сумме доходов составила 82,9 %.
Таким образом, основным бюджетообразующим источником доходов являются межбюджетные трансферты из областного бюджета.
Расходные обязательства исполняются по мере поступления доходов в местный бюджет, за счет собственных источников и финансовой помощи из областного бюджета.
К числу приоритетных направлений расходов местного бюджета отнесены:
Заработная плата с начислениями на нее работникам бюджетных учреждений (625 252,1 тыс. руб. или 76 % от общих расходов);
Коммунальные услуги (37 618,7 тыс. руб. или 4,6 % от общих расходов)
По состоянию на 1 января 2015 года заработная плата работникам бюджетной сферы выплачивалась своевременно и в полном объеме.
Задолженность по заработной плате работникам бюджетной сферы на 1 января 2015 года отсутствует.
Строительство жилья
Всего жилищный фонд на начало 2015 года составил 613,6 тыс. кв.м. Средняя обеспеченность населения жильем составляет 21,0 кв. м на человека.
Ввод мощностей составил 8503,7 м2 (ввод жилья: индивидуальное строительство - 3870,7 м2; по программе "Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года" - 405,2 м2; по областной целевой программе "Переселение граждан их ветхого и аварийного жилищного фонда" - 872,2 м2; объекты соц.культ.быта - 3355,6 м2).
В течение 2014 года выдано 82 разрешения на строительство, 24 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
Развитие ЖКХ
В районе функционирует 23 муниципальных теплоисточника, которые обслуживаются организациями различных форм собственности и 69 мелких котельных, отапливающих учреждения социальной сферы. Уровень износа теплоисточников составляет 57 %.
Все котельные к началу осенне-зимнего периода подготовлены и запущены вовремя, на реализацию мероприятий по подготовке из бюджетов всех уровней направленно денежных средств в размере 14,5 млн. руб.
Выполнены работы по замене дымовой трубы в котельной с. Лохово, реконструкция котельной МКОУ СОШ с. В. Булай (перевод с электроотопления на твердое топливо), капитальный ремонт сетей тепло- и водоснабжения.
В отчетном периоде в ходе реализации долгосрочной целевой программы "Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Иркутской области на 2011-2015 годы и на период до 2020 года" на проведение энергетических обследований бюджетных структур в 2014 году, находящихся в муниципальной собственности, выделено 478 тыс. руб., софинансирование мероприятий за счет средств местного бюджета составило 206 тыс. руб. Работы по энергетическому обследованию выполнены для всех учреждениях района.
Произведены энергообследования зданий отдела образования, школы с. Верхняя Иреть, ДЮСШ п. Михайловка, проведена поверка теплосчетчика в спортивной школе п. Михайловка.
В связи с реконструкцией комплектной трансформаторной подстанции в МКОУ СОШ с. Верхний Булай произошло уменьшение мощности потребления электроэнергии.
Эти мероприятия позволили повысить энергоэффективность и снизить потребление электрической энергии образовательных учреждений Черемховского района в 2014 г. на 2 361273 кВт от плановых значений. Экономия составила 35 %.
Транспорт. Дороги
Транспортная сеть района развита хорошо. С юго-востока на северо-запад проходит Восточно-Сибирская железнодорожная магистраль. Однако, основной объем пассажирских и грузовых перевозок внутри района производится автомобильным транспортом. Вдоль железной дороги проходит Московский автомобильный тракт М-53 с усовершенствованным покрытием. Автомобильное сообщение по территории района обеспечивается за счет дорог федерального, регионального значения и муниципальных дорог. Хорошо развита сеть автодорог (5,6 км/100 км 2), ее плотность почти в четыре раза выше средней по области. Протяженность региональных автомобильных дорог и муниципальных дорог составляет 906,639 км, 563,6 км дорог с твердым покрытием, в том числе с усовершенствованным покрытием - 190,8 км. С марта 2014 года согласно Приказу ОАО "Дорожная служба Иркутской области" создан филиал "Черемховский". В целях оперативного реагирования в ситуациях снежных заносов или бурного таяния снегов, и своевременности выполнения работ по содержанию дорог, для вновь созданного филиала дополнительно приобретено 13 единиц новой техники.
С 01.01.2014 муниципальными образованиями Черемховского района созданы муниципальные дорожные фонды. В 2014 году за счет средств муниципального дорожного фонда, при поступлении в размере 8,5 млн. руб., муниципальными образованиями выполнены следующие мероприятия:
Ремонт дворовых территорий многоквартирных домов в р.п. Михайловка на сумму 665 тыс. руб.;
Ремонт автомобильных дорог общего пользования местного значения в границах населенных пунктов муниципальных образований на сумму 2,6 млн. руб. протяженностью 22,625 тыс. м2;
Работы по содержанию автомобильных дорог общего пользования местного значения "Подъезд к д. Бархатова" и "Подъезд к д. Красный Брод".
Формирование системы современных средств связи и информационного обеспечения имеет важное значение для района. Основным оператором, предоставляющим услуги междугородной и международной телефонной связи, является ОАО "Ростелеком". Во всех общеобразовательных учреждениях имеется доступ к сети "Интернет".
Во всех поселениях района имеется радиосвязь компании ООО "Автос". Основными операторами, представляющими услуги сотовой связи, выступают ОАО "Ростелеком", ОАО "Мегафон" и ОАО "Билайн". Сотовая связь отсутствует только в Новостроевском сельском поселении.